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谈直管公房向租赁型保障房的转换

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    当前,在我国鼎力建设保障性住房的重时期,如何对原有直管公房举行无效地办理和运用,充足完成社会资源配置效能的最大化,促使直管公房朝租赁型保障房举行无效的转换,是我们现今需研讨和解决的义务和课题。

  关键词 直管公房;办理和运用;转换

  引言

  直管公房向租赁型保障房(廉租房、公众租赁住房)的转换,是指河南省现有的直管公房政策和办理模式与当前河南正在履行
的租赁型保障房在政策和办理模式上的跟尾和转化。

  国有直管公房是指由当局接管、国度经租、收购、新建、扩建,产权归国度所有并由房地产办理部门直接办理、出租、维修的房产。作为社会主义国度的一种社会公众资源,从建国早期
开始,它为解决城镇住民家庭住房、维护社会不变起过踊跃的作用。1993年《国务院关于深入城镇住房制度改革的决议》(国发 199443号)的出台,使公有(直管)住房房钱的改革取得了突破性希望,住房商品化水平不竭提高。如河南省休止到2005年上半年,履行
租赁办理的公有(直管)住房对现住户履行
的房钱尺度由2000年前的建筑面积每平方米均匀0.8元调整为185-2元,占当时工资收入的10%,一样平常城市达到了工资收入的15%。从全国来看,休止到2005年上半年,除新疆外大部分省市公有(直管)住房房钱尺度达到了建筑面积每平方米1.4-4.88元左右。这一时期公有住房的出租或运用,大大缓解了城镇职工家庭住房难题
的紧张局势。

  1. 直管公房向租赁型保障房转换的必性

  随着房地产市场的飞速生长和我国社会主义市场经济的不竭树立,直管公房原有的运营和办理模式涌现了诸多难题
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  (1)办理体制不明,模式僵化;

  (2)政策、法规不建全,无章可循;

  (3)历久不变的免费尺度使 “租不养房”的局势日益严重;

  (4)部分公房闲置或被无偿运用,使屋宇的社会效益逐年下降。导致直管公房私下转租、转让、买卖等违法征象不竭产生
,也致使当局为住房难题
家庭提供的社会福利制度遭到不合1水平的弱化和破坏。因此,放慢直管公房运营办理模式的转换已势在必行。

  2. 直管公房向租赁型保障房转换的可行性

  直管公房的房钱是由当局肯定
、低于市场尺度的福利性房钱,它所供应的对象是城镇无房住民家庭。并且其对特困家庭或不合1时期参加革命的离退休干部,还可经有关部门审核后履行
房钱减免。因而可知,直管公房是存在社会保障性质的公众产品和维持住民正常生活的保障品。它所存在的福利性、公益性、贴补性这种和保障性住房共有的特质和功能,决议了直管公房能够向目前当局踊跃倡导的保障性住房举行转换。

  3. 转换的途径和办法

  为充足体现当局履行
保障性住房的惠民政策,确保直管公房转化后“保障”功能的可持续性,斟酌到公平和效率的统一,转换时应采用下列办法

  (1)对直管公房近况在全省规模内举行一次完全的摸底、追查

  片面排查直管公房的运用情形和危旧水平,按户树立直管公房情形信息档案。对直管公房的数量、面积等情形举行一次片面的追查、核实,将未入账核算的直管公房举行重新估价入账,达到账目能够真实、片面反应
屋宇的近况和代价。同时,按屋宇危旧水平制订维修养护计划,保证屋宇运用安全。对那些可继续运用的成片公房小区,可用现行保障房建设中央投资奖补资金举行维修和整固,升级改造后纳入租赁型保障房供应规模。

  (2)明白屋宇产权,完善条约办理制度

  直管公房的产权归属是其向租赁型保障房顺利转换的前提和根蒂根基。从直管公房的来源看,其所有权归当局。各地直管公房或保障房行政办理部门依法与入住家庭签署屋宇运用条约或和谈。条约或和谈中应载明屋宇的地点、性质、运用方式、房钱水平、运用年限、加入办法、违反运用规定的处分、法令责任、条约或和谈解除前提等事项,明白界定双方的责任和使命。这样既能够避免直管公房在转换进程中遭到原有部门的阻遏,还能够让公房居住者明白公房产权归当局所有,任何组织或个人不得私自侵占。当局相干
部门还能够根据需,有权收回直管公房或对其举行整固改造。

  (3)放慢直管公房办理部门的改制,重新理顺直管公房运营办理体制

  这里我们能够斟酌下面两种模式一是采用强化基层直管公房办事核心(房管所、保障核心)办理职能,将直管公房和租赁型保障房合二为一统一办理。市、区 (县)国资委(局)、住房保障和房管局等相干
部门切磋配合,将直管公房产权按所在区域划转到直管公房办事核心(房管所、保障核心),代表当局受权该核心专职负责直管公房的行政、租赁和产权办理;二或是采用组建当局独资的公众资产办理公司。市、区(县)国资委(局)、住房保障和房管局等相干
部门,将市、区 (县)直管公房产权划转或受权该公司履行
专业化、市场化或企业化办理。该公司在营业上接收市、区(县)住房保障和房管局等相干
部门的营业指导;在资产措置、财务运作上接收国资委(局)的行业指导;直管公房或租赁型保障房出售后归集的资金、拆迁补偿款的办理按收支两条线的规定接收财务监督。

  (4)制订配套政策,完善现行办理制度

  即在原有办理制度的根蒂根基上,制订出相应的配套政策,构架起一套与租赁型保障房相跟尾的屋宇运营和办理、准入和加入、出租或出售、拆迁补偿、处分和救助等为主内容的运营办理体系。对那些不符合租用前提的住户,必需明白加入政策和处分规定;而对那些承租直管公房的住户,如果承租人达到了房改房购置前提, 而且其本人有意愿购置的,则能够给以政策上的优惠鼓励他们购置;对那些低收入住房难题
家庭,则能够依照其难题
水平分别履行
廉租住房、公有住房、公众租赁住房等政策举行住房保障。同时,加强对直管公房的监管力度,针对那些欠租的承租户,能够通过法令手段来解决。

  (5)调整房钱尺度,确保不变的现金流

  亦即根据现住房情形,对不合1层次的承租家庭履行
不合1的房钱尺度。一是依照《河南省人民当局关于贯彻国务院深入城镇住房制度改革的决议的通知》(豫政 19955号)规定,调整现行公房房钱尺度,按成本房钱或市场房钱计租;二是对符合保障前提的承租人,经住房保障办理部门审核同意后,在其享受面积尺度内按租赁型保障房尺度缴纳房钱。租赁型保障房(廉租房、公众租赁住房)房钱制订办法依照当局有关规定履行
;三是对不符合保障前提的承租人停止履行
福利政策,使其完全依照市场价格支付房钱。

  4. 转换后需加强和关注的几个问题

  尽管各地直管公房向租赁型保障房转换的方式各别,但完成两房无效转换、体现当局对低收入家庭住房难题
的关怀,是当局有关部门应对峙的方向和目的。因此还需斟酌下列几点

  (1)完善法令、法规,为直管公房的无效转换保驾护航

  抓紧研讨和制订符合直管公房、租赁型保障房的《物业办理条例》和《住宅专项维修资金办理办法》;出台针对住房运用不合1类型、居住者不合1收入水平的物业办事尺度和免费尺度;研讨和制订因物价变化而物业费尺度或贴补尺度的静态调整机制及操作办法;拿出直管公房、租赁型保障房运用人(承租人)参与物业办理活动的权利和使命划定规矩;制订出屋宇及设备补葺的地方尺度,明白界定两房的补葺规模、补葺尺度和补葺责任。同时,还研讨和解决两房转换进程中涌现的新情形、新问题。保证直管公房、租赁型保障房运营和办理的良性循环。

  (2)当局对符合低保的人群树立物业办理费贴补保障机制

  低保人群物业办理费应由当局贴补,并纳入住房保障体系。同时,制订相干
的保障政策,使办法的落实恰到好处。在制订免费尺度时,哪些是属于减、免、补的对象加以细分,并制订出不合1的贴补尺度,由财务直接拨款物业办事企业为其支付;也能够采用抵用券的方式,享受当局贴补的家庭由民政部门履行
核定,发放物业办理费抵用券,住民持券缴付物业办理费,物业办事企业凭券按月与民政部门举行结算。

  (3)树立住房信息办理制度,扎实做好根蒂根基工作

  对直管公房转换后纳入住房保障规模的低收入家庭树立住房信息档案,为对直管公房举行科学办理创造前提。 一是树立房源信息数据库;二是树立家庭根蒂根基信息数据库;三是树立家庭信用评估信息数据库。

  5. 结语

  总之,直管公房的转换是一项庞杂而又繁琐的系统工程。转换的办法和政策是否到位,不仅影响到国有资产的安全和完好,还将会影响到社会的和谐和不变。因此, 有必对直管公房的办理近况和存在问题举行一次片面、科学、平正的认识和界定。在当前我国保障性住房资源缺乏的情形下,尝试直管公房向租赁型保障房的转换、并轨,充足发挥其“住房保障”的功能和作用,将是一件十分有意义的事情。

  参考文献

  1 杨杰、牟成岗. 当局投资工程建设办理存在的问题及对策提议.J产业与科技论坛,2008.7

  2 吴艳秋、周国栋. 深入当局投资项目办理体制改革的思考.J宏观经济办理,2008.2